內地經濟復甦力度不及預期，直接影響房地產銷售。雖然中央出台多輪優化房地產行業措施，奈何市場信心仍未稱得上恢復，結果連碩果僅存的優質民營房企也面臨風險。隨著內房企業積極開展「自救保衛戰」，到底今年餘下時間行業能否逆轉形勢，成為資本市場焦點所在。

過去20年中國推進改革開放，經濟急速增長，房地產也經歷黃金時期。不過，到2020年，內地決心整治內房高槓桿的情況，劃出「三道紅線」貸款考核要求，加上新冠疫情導致銷售遇阻，中國恆大(03333)打響民企內房危機第一槍，接著問題進一步蔓延至其他房企，掀起大量爛尾樓與停貸風波。

一個國家絕不能沒有房地產業，中央也深明此理，去年當局已推出一系措施，包括選出碧桂園(02007)、美的置業(03990)和龍湖(00960)等為示範房企，助其發行境內債券，政策層面又推出「金融16條」及境內融資「三支箭」等，助房企紓緩現金流壓力。

不過，即使中央已及時在下行周期時放寬政策，仍未能提振市況，今年來一手成交量仍然低迷。克而瑞資料顯示，今年7月，百強房企實現銷售操盤金額3,504.3億元人民幣(下同)，單月業績規模創近年新低，按月下降33.5%，按年下降33.1%，且降幅較上月進一步擴大。今年首七個月，百強房企業績增速由正轉負，按年跌4.7%至3.41萬億元。房地產銷售進一步轉冷，就連國央企亦未能倖免。萬科(02202)、華潤置地(01109)7月錄得銷售額分別為220.5億元、171.9億元，分別按年跌34.6%及38.7%。

在房地產上升周期，不少民眾擔心房價上漲而提前置業，甚至為子女未來結婚提早準備好房子，預先透支需求，加上爛尾樓事件削弱民眾購入一手樓的信心，在如今行業下行周期，願意購買一手房的民眾自然更加少。融資方面，在資本市場信心尚需時間修復下，融資環境亦持續惡化。據克而瑞資料，今年7月80家典型房企的融資總量為499.74億元，按月減少10.1%，按年減少46%，發債集中在國企央企或優質混合所有制企業，民企再融資陷入半停滯狀態。

銷售減少加上融資困難，原本沒有債務問題的民企內房也出現困難。一向被視為行業「模範生」的碧桂園(02007)日前發出盈警，預料今年上半年錄得虧損450億至550億元。該盈警公告也正好折射出內房行業多數企業面臨的困境：受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，導致賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。

事實上，在市場整體尚未回暖的背景下，多家民企內房已全力以赴自救。其中，雅居樂(03383)自去年11月以來啟動四次股權融資，合共淨籌近23億港元，包括本月初宣布以先舊後新方式，每股1.13港元配售3.46億股，佔擴大後股本6.86%，集資淨額3.87億港元，擬用作償還現有債項再融資及一般企業用途。另外，相對於房地產、內地電影市場回暖，文化資產成為萬達集團的的重要融資管道；旗下萬達投資自7月以來三度轉讓萬達電影股權，回籠資金超67億元。

碧桂園亦披露四大自救舉措。一是竭盡全力保障公司現金流安全，以「最小代價，最大價值」為目標，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉澱資產。二是最大限度削減支出，公司以銷定產，嚴控無效產能、壓降各項非核心非必要的經營支出；加強費用管控，除剛性費用外，其餘費用儘量適用歸零原則；精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用，銷管費用佔收入比例自2017年到2022年連續6年下降。

三是主席兼控股股東楊惠妍大力度支持，上市至今控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式，合計支援公司折合約386億港元，且從未減持股票，其中包括向公司累計提供折合約66億港元的無息無抵押借款。四是全力做好保交付、保信用工作。

保交付方面，2022年，碧桂園調動一切可調動的資源，全力承擔社會責任，共實現全國255個城市1,384批次的交付，交付房屋數量總和近70萬套，高居行業榜首，且不存在逾期未交付的情況。2023年，公司預計總交付量仍高達70萬套，上半年已順利完成27.8萬套交付。保信用方面，2022年至今，融資環境極其艱難，碧桂園在融資性現金流持續淨流出的情況下，仍竭盡全力安排境內外融資本息的償付。就在最近的7月至8月，碧桂園在現金資源緊張的情況下，還是咬牙堅持完成「21騰越建築MTN002」、「21騰越建築MTN003」、「20碧地02」及「19碧地02」等債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元。

在內房積極自救的同時，另一邊廂，上月中央政治局會議「一錘定音」，要求適時調整優化房地產政策，也未再提「房住不炒」，向內房企釋出利好訊號。國家住建部已表態，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施。本月初人行更明確指出，「指導」商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

鄭重聲明：本文版權歸原作者所有，轉載文章僅為傳播信息之目的，不構成任何投資建議，如有侵權行為，請第一時間聯絡我們修改或刪除，多謝。