納米樓可說是本港奇觀之一，雖然面積只數百多呎至二百呎，卻被形容為「上車恩物」，數年前一度熱賣，二手放售亦大有斬穫。隨著去年樓市調整，政府又放寬按保，以及加入最小建築面積等要求，市場頻頻錄得納米樓蝕讓個案，此時此刻，納米樓的前景又如何呢？小編今日來個中期檢閱，整理近年納米新盤的樓價表現，又找來專家為納米樓未來走勢把脈。

何謂納米樓？

除呎吋外，納米樓三大特點包括：沒有獨立睡房、開放式廚房、黑廁。

納米樓的納米一詞擷取自英文的Nano，原本是一種量度單位，一納米相等於一根頭髮闊度的十萬分之一，肉眼是看不見的，以此比喻，可想而知納米樓意指面積極小的住宅單位。有關納米樓的明確尺寸，官方從未設清晰定義。根據差餉物業估價署，《香港物業報告》將私宅按實用面積分類，最小單位的面積小於20平方米(約215方呎)，但政府從未以此作為納米樓的尺寸標準。

據民間團體發布的《納錐之地——香港納米樓研究報告2010-2019》，歸納了官方標準、市場開放式單位面積及納米樓的共通點，指納米樓可被視為小於260方呎的單位。

除面積標準，該研究報告亦指出納米樓擁有三個共通特點，包括：沒有獨立睡房、開放式廚房、黑廁，當中尤其以開放式廚房最為明顯。還可補充的一點是，納米樓盤通常是單幢式設計，至於大型屋苑式新盤也存在零星的納米單位。

納米樓的投資現象

薈藍在入夥初期租務暢旺。

一般認為，近十年來出現的納米樓現象源於政府2010年在個別賣地條款中加入「限呎」及「限地」規定，限制私宅興建的最低數量及單位面積。政府明言此舉是為增加中小型單位供應而設，自此納米樓應運而生，落成量在2010年至2019年之間激增逾百倍。

納米樓空間狹窄，固然並不宜居，惟每當發展商推出納米新盤，總能被市場所消化，而二手市場上亦頻錄納米樓的易手個案，反映出納米樓有價有市，受到投資者的青睞。以去年入夥的青衣半新納米盤「薈藍」為例，據利嘉閣地產網上成交數據庫，薈藍在約八個月間，即錄得約75宗租賃成交，佔去全盤夥數23%；而與青衣其他樓盤相比，薈藍在入夥初期更是同區租務最暢旺的項目，反映不少投資者均購入作出租用途。

賣地條款新增呎數下限

縱使市場存在需求，但坊間對納米樓的抨撃聲音連綿不絕，甚至外國媒體亦以「香港納米樓」為題，引來各地民眾相繼對這種極狹小的住宅空間有高呼驚嘆、甚至對此表達「同情」。

終於，政府在2021年底公布新一季賣地計劃時，宣布在賣地條款中加入新的「限呎」要求，今次是關乎單位下限的限呎，新建私宅的實用面積必須至少達到26平方米(約280方呎)。於去年2月，相關規定擴展至所有政府項目、鐵路項目、市建局及私人重建項目，意味納米樓將絕跡於一手市場。

起初納米樓因為「冧心」價格低，可以借足九成按揭，輕易吸引上車客注意，吸納一定首置上車客源，但其後政府於2019年放寬按保及按揭成數，變相擴闊買家選擇，納米樓的吸引力及投資價值已打折扣。隨著納米新樓即將絕跡，其入購價值再次成疑。

與其憑空猜度納米樓的價值，不如從實際數據分析其表現和走勢。下表在九龍、港島和新界三區各取了一個納米盤為例，列出該盤的單位面積、開賣日期以及轉手的賺蝕比率，附以幾個轉手個案，大約可以看出該盤轉售的價位走勢。

位於深水埗大南街的AVA228為資深投資者盧華家族所發展，該家族旗下AVA系列樓盤以細見稱，清一色是納米盤。AVA228最細一夥只得129方呎，因而被戲稱為「市區龍牀盤」。該盤去年已過禁售期，但至今累錄不少蝕讓，其中一宗更是把單位丟空4年才易手，終錄得約6%轉手蝕幅。

位於屯門新墟的菁雋就是著名的「龍牀盤」，其128方呎單位是一手新例實施以來最細的單位，該盤於2018年底開賣時價格不低，首輪銷情慘淡，唯一售出的兩夥及後亦遭撻訂，之後需在劈價後才得以沽清。菁雋早期轉手個案多錄賺幅，其後陸續出現蝕讓個案，近半年蝕幅介乎1至18%。

位於北角的尚譽是恆地旗下樓盤，近年不少納米樓盤均來自恆地之手。作為港島新盤，尚譽在2016年開價時並不保守，首批平均呎價已達2.39萬元。可是，經過這幾年，該盤的二手成交呎價已跌穿2萬元，最近去年下半年的轉手個案更全軍盡墨，全部損手離場，蝕幅介乎1%至37%。

納米樓賺蝕比率不穩

綜合以上各區納米盤資料，可見納米樓轉手的賺蝕比率相當不穩，當中有賺、有蝕，也有「五五波」的情況，需要視乎個別樓盤而定。即使同屬一個地區，如新界東的薈蕎和新界西的弦海，兩盤的賺蝕率可以各走極端；九龍區兩個納米盤海柏匯和加多利軒均呈獲利走勢，但另一個深水埗納米盤AVA228卻像食瀉藥，業主大多蝕錢離場。

將被淘汰？需求仍在

隨著按保放寬、新限呎條款實施後，未來不會再有新建納米樓出現，市場選擇結構既改變，是否意味著納米樓將走下坡，甚至會遭市場淘汰？中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，本港樓價仍然高企，納米樓銀碼較細，需求仍會存在，故認為不會被市場淘汰，但這需要視乎地區而定。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮則預計，納米樓的受歡迎程度將下降，過往一批「被逼」揀納米樓的買家將轉向其他選擇，尤其一些200呎左右的單位需求會降低。不過，納米樓仍具一定價值，例如初出茅廬的年輕人想盡早搬離原生家庭，這類單位便適合，及至將來升職加薪，工資穩定，便可考慮換樓。作為較低門檻的上車盤，納米樓或可以「換樓跳板」成為另類選擇。

留意轉手困難

菁雋的128方呎單位，是一手新例實施以來最細。

雖然納米樓仍存市場價值，但有意入購納米樓的買家需留意，這類物業始終有轉手困難，考慮購買時宜先納入風險評估。莊太量直謂，納米樓似「酒店房」多於一個單位，過往買家估計以投資者佔多，他們主要將單位放租，而非轉售。事實上，納米樓「冧心細」，即使轉手時賺錢離場，若賺幅較小，扣除律師費、代理傭金等雜費，隨時最終變倒賠。

因此，若買家想購入納米樓將來作換樓用途，也要留意當中的轉售困難，建議可盡量選擇一些具有地點優勢的納米盤。

關鍵在於地區

納米樓未來還有價值與否，關鍵可能與一個重要因素有關，那就是地區。陳海潮指出，未來投資者對揀選納米樓將十分挑剔，必定會選一些市區、近港鐵站並近上班地帶的地點，例如旺角、北角、灣仔等，未來新界區納米樓將失去市場。

莊太量直言，新界區的納米樓是「無價值」，新界地區不乏低水位的樓盤，市場情況改變後，相信再沒有買家會在新界區屈就在狹小的納米空間中。

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