投資升溫釋回暖訊號--優質民營房企估值或率先修復

2023-07-05 11:10 admin

內房可能快將迎來新一輪暖風，《中國證券報》上周引述專家報道，為保持房地產市場恢復勢頭，更多增量政策舉措或醞釀出臺，穩內房措施有望快將落地。事實上，內地當局多次強調保持經濟平穩運行，個別內房已經成功軟著陸，甚至已重新開始參與土拍，倘若配合更多政策扶持，優質房企的投資價值修復，可能比市場預期來得早。

內地監管機構去年推出「三支箭」，從信貸、發債、股權融資三方面穩定房地產市場信心，為內房企業融資端鬆綁，支持行業平穩發展，其中一個積極的跡象，可從土拍市場看到。去年土拍基本上「清一色」由國企主導，但今年以來，優質民企內房已逐漸回歸市場拿地。以今年較高熱度的杭州為例，6月30日的第六批次土拍，合共供應12幅住宅土地，83%的土地均由民企拿下，而今年上半年杭州市拿地金額的十大房企，民企佔據九席。

另外，民企內房龍頭碧桂園(02007)今年初亦已宣布重新拿地，並逐步提升一二線城市的投資額和土儲佔比。今年5月，碧桂園經過十輪競價，以總價27.4億元人民幣成功競得廣東省佛山市南海區地塊。此前，碧桂園亦已參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開市場拿地，截至目前已在東莞、杭州、太原、佛山等地成功獲取六宗土地。種種跡象表明，土拍市場已悄悄地出現逆轉，優質民企已開始積極入市佈局。

成功拿地的先決條件是有足夠資金。從融資看，雖然整體融資環境有所優化，今年來房企的融資總量基本上在低位徘徊。據克而瑞研究中心最新資料顯示，5月房企融資總量不足300億元人民幣，創下2020年以來單月新低，說明房企融資環境尚未恢復。事實上，部分出險房企仍難獲得融資，只有信用狀況良好的國企和優質頭部民企持續受益。

其中，碧桂園地產成功於5月8日在中國公開發行2023年度第一期、第二期中期票據，合共17億元人民幣。兩期票據均由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，而中債信用增進公司是在人民銀行的指導下成立，展現出監管層對標杆民企內房的支持和企業基本面的認可。

內地當局去年以來在多個場合表示，要支援合理住房和融資需求、支持示範房企的融資發展後，碧桂園是行業內為數不多仍然能夠進行全品種融資的民企，包括3月公開發行公司債券獲上交所受理，擬發行金額186億元人民幣；同時獲大豐銀行提供9.5億港元3年期貸款融資。今年春節後，碧桂園更成為獲批儲架式註冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民企內房之一。

正所謂「春江水暖鴨先知」，滙豐早前發表報告指，鑒於股價回檔，國企內房具有吸引力，而隨著民企內房今年恢復買地，在土地市場份額由去年的14%回升至今年首五個月的38%，預料民企短期將跑贏，當中偏好碧桂園，給予其「買入」評級，目標價2.9元。評級機構穆迪早於5月發表報告指，隨著當局採取措施拓寬融資管道，內房狀況將進一步改善，未來12個月房地產市場合同銷售額將趨於穩定，因此將行業展望由「負面」上調至「穩定」。

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