讀者來信：

Anthony Sir你好，最近看電視新聞專輯，提到市場上有不少假蝕讓個案，就是業主當日透過發展商買入一手物業的時候有很多回贈，高達樓價的一成甚至三成，有些近期的蝕讓成交，表面看似蝕讓，實際上業主其實有賺的，代理為甚麼那麼強調蝕讓？當日發展商開賣為何不直接減價？不是更直接嗎？業主若不披露有影響嗎？

回覆讀者來信：

筆者都有收看這個節目，近年一手樓貨尾確實有很多回贈。

為甚麼不直接減價呢？市場上，減價是最低低低手的做法。你看現在的樓市就知道，近幾個月媒體及代理合力唱淡，每天都大肆報導樓市低價成交，正常價錢又或者高價成交，完全沒有提及，樓價下調了，但你見到身邊的朋友買樓嗎？買家大幅減少，莫說私樓市場，即使是抽新居屋的，都大幅減少。

筆者見證過好幾個樓市周期，愈劈價，愈減價，愈不敢買。可惜大部分代理仍然看不通這點，仍然不斷鋤價及發布低價成交。

發展商比較明白這個道理，可以不減價，就盡量不減價。很多貨尾單位，情願以提供更多優惠、回贈的方式代替減價，成交價高了，之前買樓的業主感覺即買即賺，對發展商更有信心。銀行估價亦樂意更進取，買家上會就更易。

問：業主或代理是否應該披露買樓回贈？

答：筆者認為，沒有必要。責任不在賣方，而在買方。

就這個問題，不同人士，不同角色，有不同的觀點。有些人士的角色是保障消費者，例如消費者委員會等，當然會認為是有需要的，因為如果代理聲稱這個單位是蝕讓，就會吸引到買家的眼球，令買家誤以為這個單位很抵買，做錯決定，買錯樓。

在業主立場，我的單位就賣這個價，當年幾錢買，與你何幹？

筆者認為，責任不在賣方，而在買方。你到餐廳喫叉燒飯，會問老闆成本是多少嗎？你買二手ROLEX，會問賣家買入成本是多少嗎？賣家賺錢還是蝕錢，關你甚麼事？難道賣家蝕錢，你就覺得抵嗎？就會買嗎？ 

假如現在有兩個沙田第一城入場兩房單位，質素相若：

A單位業主高位600萬元買，現在500萬元賣，蝕讓100萬元；

B單位業主幾十年前100萬元買，現在450萬賣，勁賺350萬元。

那個抵買？難道A單位蝕賣就抵？病態啊。買二手樓，根本就不應該理會業主是否蝕賣，最重要是，自己評估這個價錢，是否抵買。

作為一個物業投資者，我們會自己評估買入價是否抵之餘，還會評估幾年後，過了SSD之後賣出去，可以賣幾錢，有沒有水位，我們稱之為秤貨，在課程中會詳細分享。至於上手業主是賺是蝕，根本就不是重點。如果你買的是一手樓，更不是期望發展商蝕賣。試想想如果發展商要蝕錢賣給你，交樓質素會好嗎？

筆者認為，最大的爭議點，應該是在於代理的陳述，因為他們捕捉買家心理，用「蝕讓」這個陳述來吸引買家，很明顯「蝕讓」是虛假陳述，如果用「賬面蝕」幾錢較為恰當。

作者簡介：

1% Anthony

1%投資課程總監，暢銷投資書「買樓上車防中伏」、「樓。轉命運」、「上車又住又賺」等作者，經濟一週專欄作者，曾任商台「星火燎原」嘉賓主持，曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、「Big Boyz Club」、經濟日報、明報、星島日報、iMoney等專訪。2000年科網股爆破，欠下一身卡數。債務重組，還錢兩年後再出擊，由滿身卡數打工仔，變出雙位數物業。2009首創地產投資課程，與同學們大舉出擊，住宅、商舖、工廈、大陸市場，以穩健投資策略，協助無數年青人成功上車，無數小業主財務自由。

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