在上個世紀初，隨着全球人口的指數型增長以及城市化趨勢加速，全球房地產行業逐漸進入到發展的爆發期與紅利期。一方面人口的暴增與城市化進程的的加速，讓住宅和商業房地產逐漸形成了剛需，另一方面全球經濟飛速發展，讓越來越多的投資者對房產領域的發展充滿信心，大量的資金流入到房地產領域，並催生了一輪又一輪的房產投資熱。

房產作爲投資品本身具備一定的特殊性，房產本身屬於高價值商品，且房產基本都是整套銷售無法分割，這對於房產的直接投資者有着極高的資金門檻。同時房產在購买後即交割，房主持有者可能需要持續的繳納物業費、保險費以及管理費等。

另一方面，隨着全球房產數量的飆升，房地產領域逐漸的從賣方市場轉變味买方市場，供過於求，房產的流動性也愈發下降。尤其在前幾輪金融危機，以及包括 COVID-19 等全球性黑天鵝事件的頻發，不斷對全球經濟的發展造成衝擊，房產市場的信心不斷受到打擊。所以對於直接投資者，在房產的投資中很難撤出。

爲了進一步降低投資者進入房產市場的門檻，同時也爲了吸納更多的長尾資金進入該領域，房產證券化被寄予厚望。實際上，房產證券化的概念最早可以追溯到 20 世紀 50 年代和 60 年代，當時美國政府採取了一些初步措施，鼓勵貸款機構將抵押貸款匯集成債務證券。這爲後來的房產證券化提供了一個基礎。

在 20 世紀 70 年代初期，美國政府創立了兩個政府支持的機構，即房利美（Freddie Mac）和房地美（Fannie Mae），以便購买、保證和再包裝抵押貸款，從而將其轉化爲可交易的債務證券，這一舉措推動了住房市場的增長和抵押貸款市場的發展。在此後的十年，抵押貸款債務證券市場經歷了迅速增長，金融機構开始大規模地將抵押貸款匯集成債務證券，並銷售給投資者，從而提供了更多的資金來發放新的抵押貸款。

隨着時間的推移，金融機構和市場參與者推出了各種房產證券化產品，包括抵押支持證券（MBS）、商業不動產證券（CMBS）和住房資產擔保證券（ABS）。這些新產品在不同類型的房地產資產上產生了多樣化的證券。

房產證券化的方式通常是以擴大市場資金規模爲目的，但其仍舊存在一些問題。

簡單來說，房產債券通常由政府機構或者金融機構發行，中心化的發行方式意味着房產債券在發行、流通上都是非透明的，且存在嚴重的信息差，投資者難以評估潛在風險。同時房產債券類產品通常缺乏一定的廣泛性，一般僅對地域性的用戶甚至特定的群體开放。此外，房產債券類產品通常屬於一種金融衍生品，是其他主流金融投資品的一個延伸品類，所以在產品形態上往往缺乏靈活性，並且近年來這些產品的收益普遍偏低。

ESTATEX 的房產 RWA 化的嘗試

1. RWA 的全新趨勢

隨着區塊鏈技術以及加密行業的不斷發展，現實資產代幣化（Real-world-assets，RWAs）正在成爲全新的行業敘事。基於區塊鏈，將傳統的現實世界資產可以提效、增加透明度、優化流動性管理等諸多好處。

當然，真實資產代幣化（RWA）並不是一個新概念了，以 USDT、USDC、DAI 等一系列美元穩定幣是行業內最早的 RWA 概念資產，這些資產以美元爲價值基礎通過不同信用的機制，將其價值映射至鏈上，並以加密貨幣的形式體現，這可以被認爲是最早的 RWA 實踐。

美債是該領域發展勢頭不錯的領域，自今年 1 月以來，美國國債 RWA Token 市值和日發行量穩步上漲，其 RWA 資產總價值目前近 $700M，同時這種全新的美債呈現方式，吸引了一大批投資者前來“嘗鮮”。

當然除了穩定幣、美債等，房地產和傳統金融工具（TradFi）的代幣化也是一個巨大的市場。這個巨大的市場吸引了許多參與者，如初創公司、政府和金融機構等都在探索房地產和傳統金融工具（TradFi）的代幣化市場。代幣化能夠賦予房地產或傳統金融工具（TradFi）的交易規模、交易時限和交易流程更大的靈活性。此外，諸如可編程性、不可更改性和可組合性等區塊鏈的原生特性，都將賦予RWA代幣化新的範式，尤其有望讓房產類經濟向更爲廣闊的方向探索。

ESTATEX 是房產 RWA 方向的探索者與實踐者之一，它正在基於區塊鏈建立了一個房產代幣化市場，並通過一套較爲創新的經濟模型驅動該系統的運轉。該項目期望以這種全新的方式幫助房產領域更加廣泛的捕獲資金，更深層次的發掘房產市場的發展潛力。在這個過程中，ESTATEX 期望讓所有人都能低門檻的成爲房產市場的投資者，並從全新的房產商業領域獲得不菲的收益。

2. ESTATEX 房產 RWA

ESTATEX 基於區塊鏈技術構建了一個房產市場協議，它能夠現實房產市場所有權代幣化即 RWA，即當房產通過 ESTATEX 上鏈後，所有權將以 $PROPX（NFT 的資產方式）資產的方式進行獨一無二的確權，持有該資產即意味着享有房產所有權。

ESTATEX 生態系統提供了一整套端到端的投資服務，爲投資者提供投資、管理、槓杆、支出和建立房地產投資組合所需的一切工具，投資者端起步資金僅爲 100 美元，作爲鏈上設施 ESTATEX 允許投資者能夠隨時隨地的進行相關交易，爲房地產投資組合所有者、零售投資者和機構投資者提供了廣泛的收入機會。

ESTATEX 系統包含了包括交易、貸款、支付以及教育等諸多板塊，圍繞鏈上房產交易提供一系列的解決方案。

LaunchX 以及 PROPX Change 是 ESTATEX 上房產資產發行以及交易的兩大重要樞紐。LaunchX 是一個新鏈上房產資產發售市場，投資者能夠在 LaunchX 上進行新 $PROPX 資產的打新交易（類似於一級市場），並提供真實的資產擔保。

從 ESTATEX 房源的獲取途徑看，包括從房企直接購买房產、從三方購买以及與开發商基金的合作項目三種方式。並且在購买前，ESTATEX 將提供全面的物業估值和分析報告，發布一個關鍵的評分矩陣，用於評估房地產。這將包括廣泛的因素，包括但不限於房地產價格趨勢，入住率，該地區的受歡迎程度等，並在評估通過後，以合規的方式發行 $PROPX 資產。

在發售完畢後，PROPX Change 扮演了一個二級交易市場的角色，作爲房產資產 $PROPX 的交易樞紐，其以無許可的方式允許任何用戶通過 PROPX Change 購买或者出售房產資產，以爲這些資產賦予潛在的流動性。在 $PROPX 的交易時，將以 ESTATEX 生態的流通代幣 $ESX 進行結算。當用戶購入 $PROPX 資產時，代表擁有房產或其中的一部分，ESTATEX 將承擔房產的實際管理與維護。

CapitalX 是 ESTATEX 的貸款部分，它能夠爲投資者提供即時和無需許可的貸款，無需信用審查以及文件審核等等，用戶可以將房產資產抵押換取一定的資金用於投資等，旨在爲一個常常缺乏流動性的市場提供資金。

ESTATEX 也推出了支付組件 EstateX Pay，該組件允許用戶以直接使用實體和虛擬支付卡支付日常商品以及 ESTATEX中的服務，並作爲 $ESX、$PROPX 資產與法幣兌換的網關， EstateX Pay 是帶動更多用戶從 Web3 房產市場中獲取被動收入的入口。此外，ESTATEX 還推出了 ESTATEX University 板塊，希望進一步幫助投資者管理他們的財務，幫助他們了解資產和負債之間的區別，建立全新的投資觀與價值觀。

基於上述組件，ESTATEX 將進一步拓展具備豐富盈利方式與能力。

3. 合規進展

目前， ESTATEX 已經在盧森堡地區獲得了 ECSP 許可，並籤署了系列合作協議。通過合作協議，ESTATEX 已經獲得了4個德國金融監管局（BaFin）頒發的許可證，包括房產經紀商許可證、保管人許可證、房產注冊許可證、電子貨幣許可證。

基於歐洲監管機構頒發的這些許可證，使 ESTATEX 能夠在整個歐洲經濟區合法地开展業務，合規業務範圍包含整個歐洲經濟區。同時，ESTATEX 可以銷售給全球的每個人（不包括限制國家）。目前，ESTATEX 正在尋求將合規擴展到美國，並逐漸在全球範圍內獲得完全的司法批准，期望使 EstateX 成爲市場上最完整、合規和廣泛使用的代幣化平台。

4. 經濟模型

ESTATEX 包含了兩種加密資產，即上文提到的 $PROPX 與 $ESX 資產。

$PROPX 資產代表房地產投資的部分所有權，持有意味着持有對應真實房產的所有權或部分所有權，並且每一處房產都會發行數量有限的對應 $PROPX 令牌。$PROPX 發行的整個過程，將在歐洲受到多個金融監管機構的全面監管，以確保隨時的安全性和合規性。

ESTATEX 爲 $PROPX 資產建立了系列發行、交易設施，用戶可以很容易地從 EstateX 一級市場和二級市場進行买賣。與此同時，$PROPX 資產持有人還可以每天以 $ESX 代幣的方式收取物業產生的租金，並且能夠以證券的方式獲得衍生收益（ESTATEX 收入以及收益的分潤等），以及獲得即時、無需許可的貸款服務等。

$ESX 是 ESTATEX 生態中的實用性資產，該資產是購买 $PROPX 的主要支付方式之一，可用於購买 $PROPX 資產，並且生態中包括房租收益在內的系列收益方式都將以 $ESX 資產的形式呈現。同時，$ESX 也是推動 Estatex 生態自我激勵的經濟貨幣，持有將獲得系列生態權益，包括優質房產的獨家使用權、DAO 治理投票、提交房產項目、參與社區會議、獨家的 ESTATEX University 課程以及購买房產時的折扣等等。

$ESX 資產的總供應量爲 63 億枚，ESTATEX 試圖在通過系列手段，通過建立剛需性爲其創造緊縮經濟模型，該資產將在外部的 CEX 平台上线流通。

所以總體上，投資者能夠基於 ESTATEX 的系列設施，從生態中獲得系列被動收入，包括租金收入、具備剛需性的 $ESX 上漲預期收益以及收入收益的分潤等。

據了解，目前 80% 的 $ESX 投資者質押了手中超 80% 的 $ESX 資產，平均質押周期超 7 年，這也意味着 50% 的 $ESX 資產將長期處於質押狀態。

所以整體上看，ESTATEX 對個人投資者、房產开發商、物業業主以及投資機構都具備一定的包容性，並且這種全新的房產投資方式，相對於直接投資、信托、私募基金以及房產基金等，都具備絕佳的優勢。

ESTATEX 在前不久面向市場开啓了幾輪代幣售募活動，在市場上得到了高度的關注，ESTATEX 已經在該市場活動中籌集了超 $2.9M 的資金，是 2023 年 IEO 市場籌集資金規模最高的項目之一。

4. 團隊

托馬斯·奧內爾——首席執行官

Thomas Onel 是 EstateX 的兩位聯合創始人之一。

在過去 2.5 年裏，他們一直致力於將 EstateX 愿景變爲現實，從預售社區籌集了近 200 萬美元。Thomas 於 2014 年首次开始研究比特幣，這激發了他對加密貨幣和區塊鏈技術的興趣。他於 2015 年進行了首次加密貨幣投資，在市場崩潰、格局變化和趨勢監控方面學到了一些寶貴的經驗教訓。在攻讀自然科學與創新管理學位的同時，他於 2020 年初與 Bart de Bruijn 共同創立了 EstateX 。這是受到第一手發現房地產市場效率低下的啓發，並了解如何將區塊鏈技術與房地產市場聯系起來提供一系列解決方案。在投入大量時間和金錢驗證和开發其概念後，現在正在爲金融和房地產行業創建一個新的解決方案生態系統。 

巴特·德布魯因——首席營運官

Bart de Bruijn 是 EstateX 的另一位聯合創始人。他們與 Thomas 合作超過 2.5 年，將愿景和技術變爲現實，從散戶投資者社區籌集了近 200 萬美元。

2017 年，巴特參加了爲期 3 年的法律助理研究課程，通過該課程，他對法律框架有了深入的了解，並與許多律師建立了關系。自 2018 年起，Bart 一直經營多項電子商務業務，不斷取得成功。他找到了自己的熱情和想做的事情：創業。除了經濟回報之外，巴特還從經營企業、採購產品、進口法律、分銷、營銷、列表、存儲、銷售和網上商店運營的經驗中學到了很多東西。也是在 2018 年，巴特开始更多地涉足加密貨幣領域，並於當年進行了他的第一筆比特幣投資。了解金融行業潛在的改變遊戲規則的好處後，他开始探索各種機會。2020 年初，在發現房地產市場的低效率以及將其與區塊鏈技術聯系起來所帶來的好處和解決方案後，他與 Thomas Onel 一起創立了 EstateX。2020 年，巴特开始攻讀創業與創新大學學士學位，並爲 EstateX 的推出獲得了支持。巴特致力於利用加密貨幣的力量作爲實現高流動性可能性的工具，其目標是賦予個人權力並讓人們實現財務自由。

Beckfordhuss——營銷與業務發展

Beckfordhuss 是一家成熟的國際營銷公司，在區塊鏈領域擁有良好的業績記錄。加入 EstateX 是因爲他們最近的加密項目取得了成功，這是一個基於虛擬現實區塊鏈的元宇宙，他們負責品牌、營銷、知名度、炒作建設和業務开發。該代幣在其 IEO 中實現了超過 170 倍，其市值從 200 萬美元增加到超過 3 億美元！

他們擁有一支由 20 多名員工組成的內部團隊，在多個平台上發展了社交社區，擁有數十萬活躍投資者、加密貨幣愛好者和項目粉絲。該團隊由屢獲殊榮的企業家領導，他們成功發明了一系列產品、品牌和技術並將其推向市場，取得了國際成功，在全球 50 多個國家/地區銷售了數百萬種產品。他們在向投資者和最終消費者進行銷售方面擁有豐富的經驗，能夠將最復雜的概念轉化爲清晰、簡潔和引人注目的品牌信息，從而增加收入。除了營銷之外，管理團隊還擁有豐富的技能和經驗，將使 EstateX 的成功更上一層樓！這包括匯豐股票經紀服務背景，爲市場分析和運作奠定堅實的基礎，在豪華住宅和倫敦市中心商業地產市場工作的經驗，以及作爲 SaaS 技術开發的先驅。

Beckfordhuss 擁有令人羨慕的跨行業高知名度聯系人，管理着與名人、電視名人、頂級體育運動員、品牌大使和附屬公司的關系。Beckfordhuss 負責完成全球 Groupon 歷史上第二大交易，他在企業談判和完成 7 位數交易方面經驗豐富。此外，他們在籌集投資方面經驗豐富，並作爲多個組織的战略業務發展職能部門，利用他們的知識、專業知識和人脈將客戶提升到一個新的水平。Beckfordhuss 的分銷、商品和資本投資部門直接與對衝基金、上市公司、養老基金、政府、家族辦公室和超高淨值人士合作，促進商品交易以及倫敦市中心、迪拜、迪拜等地的各種場外地標性建築开發項目的銷售。

克勞斯·斯卡寧——區塊鏈

Claus是北日德蘭ICT集群人工智能技術商業化的先驅之一。

擁有博士學位。他擁有統計學/計算機科學博士學位，於 2001 年成爲 Dezide 的首席執行官。Dezide 是一家基於人工智能的診斷和故障排除軟件提供商。他履行這一職責已超過 13 年。2014 年，他成爲 Sales on Tap 和 CS Consult 的創始人。在這裏，他是新興 IT 和研究型公司的導師和顧問。2017 年，克勞斯成爲 VentureFusion 的首席運營官，這是一個用於初創公司創建和發展的加密安全生態系統。

那是在他創立 DigiShares 並真正在代幣化行業中引起轟動之前。DigiShares 是一家提供安全令牌產品的白標平台提供商。他已經獲得了多項資金，並與世界各地的風險投資公司、許多客戶和機構投資者合作。他在軟件、IT、計算機科學和代幣化行業擁有 20 多年的經驗，是監事會的寶貴財富。

亞當·施米德格——首席技術官

Adam 是一位經驗豐富的全棧开發人員，也是以太坊的前軟件工程師。Adam 曾在 Prezi 的初創團隊中發揮過作用，並且作爲一名企業家，曾作爲創始人參與過多個初創團隊。

Adam 的最佳品質之一是激勵和指導團隊最大限度地提高生產力，他也是一名經過認證的 Scrum Master，這是創辦一家有組織的成功初創企業的關鍵因素。

亞當·布拉澤克——技術

Adam 本質上是一名軟件开發人員。當他還是個孩子的時候，軟件和技術就是他日常關注的焦點。他在 12 歲時制作了自己的第一個電腦遊戲。

他擁有奧爾堡大學計算機科學碩士學位，目前是代幣化行業中受人尊敬的 DigiShares 的業務开發人員。他在 VentureFusion 擔任同樣的角色，這是一家投資初創企業的風險投資家。他們以區塊鏈爲基礎，讓新公司引入這項新技術。

亞歷山大·伯斯坦——項目顧問

亞歷山大擁有法學碩士學位和商學工商管理碩士學位。他是多家公司的董事長、CLO 和首席執行官。亞歷山大被認爲是歐洲區塊鏈行業最知名的人物之一。

Alexander 擔任首席執行官的 Spherium Finance 是歐洲當前最大的去中心化金融項目之一，在多次成功的代幣銷售之後，Alexander 在 EstateX 擔任 DeFi、ICO 和區塊鏈方面的顧問。

謝爾蓋·塞萬茨揚——ICO主管

Sergey 畢業於州立大學，擔任軟件工程師，曾擔任平面設計師，然後成爲辦公室經理，开設了幾家招聘 IT 專業人員的辦事處，並管理非常成功的互聯網服務提供商和計算機和網絡支持中心業務。最後，他獲得了在諾基亞、阿爾卡特朗訊、GEA、殼牌、夏爾、碧信等國際大公司管理莫斯科和獨聯體整個ICT基礎設施的絕佳機會。現已成爲ICT行業高素質的高級ICT經理、CIO&CTO。

現在完全參與區塊鏈行業，並且非常高興通過向人們實施和傳播尖端技術來改變這個世界。自 2017 年以來，他在全球範圍內組織、領導和主持了 100 多場活動，領導了至少 30 個 ICO，目前正在與出色的初創公司合作。

萊克斯·施羅德——房地產與金融

Lex 在金融市場和荷蘭房地產市場擁有 20 多年的工作經驗。他是一位經驗豐富的抵押貸款顧問。

Lex 擁有屢獲殊榮的荷蘭抵押貸款公司“de Hypotheekshop”的多家商店。Lex 的日常工作包括與客戶、銀行、抵押貸款機構交談，因此在抵押貸款、貸款、再融資和房地產方面擁有豐富的經驗和金融行業內的許多相關人脈。

弗拉基米爾·哈夫裏柳克·詹森——法律顧問

Volodymyr 是一位丹麥/烏克蘭律師，專門研究國際商法以及加密貨幣、法規和證券產品的合法性。

在格羅寧根大學獲得國際和歐洲法學位並獲得 8.0 分的論文成績後，弗拉基米爾繼續學習，主修國際商法，成爲哥本哈根大學法學碩士學位。在這裏，他的論文獲得了 12 分（滿分 12 分），該論文涉及歐盟金融法的變化格局，特別關注 DeFi 和安全代幣。

在成爲 DigiShares 的法律顧問之前，Volodymyr 曾在企業界擔任過一段時間的法律助理。Volodymyr 將就適用於各個司法管轄區的證券代幣一級和二級發行的所有監管要求向 EstateX 提供建議。這將包括招股說明書規則、許可和報告要求。他還將就代幣結構、分配和合規職責提供建議。

ESTATEX 發展潛力展望

ESTATEX 作爲房產領域以 RWA 的方式嘗試的早期探索者之一，正在打破傳統房產領域投資的一系列枷鎖。

區塊鏈本身是一種無需許可的分布式、公开設施，它本身能夠作爲與所有人形成鏈接的全新管道，並代表了一種全新的意識形態。ESTATEX 基於鏈上代幣化的房產發行機制，這種新興的加密代幣型房產債券更具透明性，並且消除了早期傳統房產債券的信息差。投資者能夠更爲清晰的對潛在的風險進行把控，而不是總被銀行家、开發商等搶佔先機。 

DeFi 已經爲鏈上金融進行了早期示範，基於可組合與可拓展性，讓鏈上金融的產品更具延展性，現在 ESTATEX 正在以 DeFi 以及 RWA 的方式重新構建房產市場，在探索更多的收益方式、更豐富的產品形態上更具優勢與潛力。

將房產價值、房產經濟以 RWA 的形式引入到鏈上，這種全新的方式，相較於傳統房產投資方式也更具廣泛性與靈活性，比如 ESTATEX 能夠以代幣的形式，將房產分割並賦予其長期的流動性，所有類型的投資者都能十分方便的進入與退出，從潛在的房產市場中快速獲利。

基於 ESTATEX 全新的鏈上房產設施，將推動房產市場向全新的方向探索出一系列具備潛力且靈活的商業模式，深度釋放房產領域的潛在潛力。

從市場規模看，雖然在 COVID-19 等全球性黑天鵝事件的頻發後，全球經濟遭受了嚴重的打擊，但傳統房產市場仍舊保持着巨大的市值，目前全球房地產市場的價值超過了全球所有股票和債券的總和，幾乎是GDP的 4 倍，同時歐洲代幣化房地產市場預計在 2024 年達到 1.5 萬億歐元。背靠數百萬億美元的房產 RWA 領域作爲一個全新的商業賽道，將是一個十足的藍海市場，所以  ESTATEX 的發展潛力是顯而易見的。

當然，RWA 作爲一個新興的領域，其主要問題是鏈上和鏈下流程的執行和協調。與 DeFi 借貸協議不同的是，DeFi 借貸協議的清算是完全自動化的，由代碼管理；而RWA抵押品的清算（至少部分）必須在鏈外處理，通常是通過法律系統。而這又給債務人帶來了復雜性，並會給RWA 作爲抵押品的協議帶來法律糾紛，這是目前所有 RWA 類項目所面臨的最嚴峻的問題。

ESTATEX 正在通過合規的方式來賦予其業務的合法性，目前在歐洲地區其已經能夠在房產 RWA 化的過程中獲得相關監管機構的支持，這將大幅降低潛在的法律風險並能夠保障投資者的權益。與此同時，ESTATEX 團隊以及顧問團隊中，也有很多資產的房產、法律以及金融等領域的資深從業者，這將進一步推爲 ESTATEX 在探索合規、降低法律風險等方面起到重要的作用。

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